Was ist eine Immobilienbewertung und wer braucht Sie?

Bei einer Immobilienbewertung wird ein Wertgutachten erstellt, welches den Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses, einer Gewerbefläche oder eines anderen Objektes wiedergibt. Dieser detaillierte Bericht wird schriftlich erstellt und kann von allen Beteiligten an der Immobilie eingesehen werden, beispielsweise in einer Erbengemeinschaft oder einer Eigentümergemeinschaft. Es dient dazu, einen angemessenen Kaufpreis zu ermitteln. Die Bewertung wird von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt, die durch Expertise und Erfahrung das Objekt beurteilen können. Bei der Bewertung spielen viele Faktoren in und um die Immobilie eine Rolle, welche den Verkehrswert beeinflussen.

Es gibt viele Gründe eine Immobilie bewerten zu lassen, einige Beispiele sind:

1. Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen diese verkaufen oder es geht um Erbstreitigkeiten
2. Sie lassen sich scheiden und wollen die gemeinsame Immobilie entweder verkaufen oder einer der Parteien möchte darin wohnen bleiben und muss den Ex Partner ausbezahlen
3. Sie möchten in ein Pflegeheim umziehen oder aus Altersgründen eine kleinere Immobilie beziehen
4. Ihre Eltern haben Ihnen eine Immobilie geschenkt und Sie wissen nicht, wie viel sie wert ist
5. Sie haben eine Immobilie entrümpeln oder sanieren lassen und möchten nun ihren Wert kennen
6. Städtebauliche Maßnahmen, um herauszufinden, wie hoch Ihr Anteil an die Allgemeinheit ist
7. Enteignungen
8. Um die Immobilie gegen Elementarrisiken zu versichern

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Wie teuer solch eine Bewertung ist, hängt ganz davon ab, um welche Objektart es sich handelt. Es ist daher nicht möglich, einen pauschalen Preis zu nennen. Die Einwertung einer kleinen Eigentumswohnung ist ein anderer Aufwand als ein Mehrfamilienhaus, ebenso kommt es auf die Art des Gutachtens an.
Bei einem Kurzgutachten wird eine einfache Bewertung durchgeführt. Dies wird erstellt, wenn man sich noch nicht sicher ist, was den genauen Verkaufspreis betrifft. Ein Immobiliensachverständiger übernimmt die Bewertung.
Muss der Wert bei einem Gericht oder Behörden nachgewiesen werden, benötigst du ein Verkehrswertgutachten. Gründe hierfür sind beispielsweise eine Scheidung oder ein Erbstreit. Diese Bewertung führt ein gerichtsfester Gutachter durch, der öffentlich bestellt und vereidigt oder nach ISO 17024 zertifiziert ist.

Wie ist die Immobilienbewertung gesetzlich geregelt?

Im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Grundlagen der Immobilienwertermittlung festgelegt. Im Städtebaurecht sind die Grundlagen zur Marktwertermittlung festgelegt und diese sind bundeseinheitlich geregelt. In den Paragrafen 192 bis 199 BauGB sind die Regelungen dazu vom Gesetzgeber vorgenommen, welche gewährleisten, dass die Wertermittlung rechtssicher, marktkonform und einheitlich sein müssen.

Eine Immobilie bewerten – wie funktioniert das?

Du möchtest Deine Immobilie bewerten lassen, dann beauftrage einen Sachverständigen oder Makler. Es kommt ganz darauf an, wofür Du die Bewertung benötigst. Geht es um eine Scheidung oder einen Erbstreit? Dann benötigst du einen gerichtsfesten Gutachter, der ein Verkehrswertgutachten erstellt. Ist das nicht der Fall, dürfen Makler, welche TÜV oder IHK geprüft sind, ebenfalls die Bewertung durchführen. Hast Du geklärt, um welche Art Immobilienbewertung es sich handelt, kontaktiere den passenden Gutachter. Ihr vereibart einen gemeinsamen Termin, an dem er zu einer Objektbesichtigung vorbeikommt. Dort schaut der Gutachter sich in ein bis zwei Stunden das Objekt ganz genau an. Auf die genauen Bewertungsfaktoren gehen wir in einem späteren Abschnitt genauer ein, ein paar Beispiele vorab sind: Größe, Lage, Zustand, Ausstattung, Infrastruktur etc. Hierbei kommt es auch darauf an, welches Bewertungsverfahren genutzt wird. Vorab lässt Du dem Makler oder Sachverständigen einige Unterlagen zur Einsicht zukommen, die wichtigsten sind der Grundbuchauszug, der Flurkartenauszug und die Baulastenauskunft. Weitere Auskünfte sind der Bodenrichtwert, der Bebauungsplan, die Nutzungsart und viele weitere. Wie lange es dauert, ein Gutachten zu erstellen, hängt also auch mit von Dir ab, je nachdem, ob Du alle Dokumente und Informationen bereitliegen hast und weiterleitest. Ist in Deinem Fall Eile geboten, teile es dem Gutachter vorab mit. Nachdem die Berechnung abgeschlossen ist, erfährst Du das Ergebnis telefonisch in einem weiteren Beratungsgespräch. Ebenfalls erhältst Du das Ergebnis per Post oder als PDF per E-Mail.

Wertermittlung Immobilie – diese Verfahren gibt es

Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung Deiner Immobilie: Das Ertragsverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) dürfen diese Verfahren angewendet werden, doch wann wird welches zur Berechnung des Immobilienwertes gebraucht?

• Vergleichswertverfahren: Das präziseste von allen. Die Immobilie wird hier mit anderen Objekten vergleichen, vor allem was Lage, Größe, Nutzung, Bausubstanz und Zukunftspotenzial betreffen. Das Ergebnis bestimmt den Wert. Meist wird dieses Verfahren für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen genutzt. Das direkte Vergleichsverfahren gleicht Immobilien ab, die erst kürzlich verkauft wurden, es sei denn, es gibt keine relevanten Objekte. Dann wird das indirekte Vergleichsverfahren genutzt, bei dem die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachtungsausschusses angesehen wird und Angaben über den derzeitigen lokalen Immobilienmarkt verrät.
• Gewerbeimmobilien, vermietete und verpachtete Mietshäuser oder auch Hotels und Restaurants nutzen das Ertragsverfahren zur Wertermittlung. Wie der Name verrät, geht es hierbei um die erwirtschafteten Erträge, die den Verkaufspreis ausmachen. Das eingesetzte Kapital und die bisher erzielte Rendite werden angeschaut und in Relation gesetzt, um herauszufinden, wie hoch die Zahlungsflüsse in Zukunft sein werden. Auch das Entwicklungspotential, beispielsweise durch Ausbau oder Sanierung sowie die Ermittlung des Bodenwerts fließen in die Berechnung ein.
• Das Sachwertverfahren beinhaltet den Bodenrichtwert, getrennt vom Bodenwert. Es werden sich also der Wert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten der baulichen Anlagen oder Außenanlagen angesehen. Vor allem Einfamilienhäuser, welche in ländlichen Gegenden alleinstehen und es keine Vergleichsobjekte gibt sowie Industrieanlagen nutzen dieses Verfahren. Ebenso Objekte, welche von der Allgemeinheit genutzt werden, wie Bahnhöfe oder Flughäfen. Leider ist das Verfahren unpräzise und oft kommen unrealistische Preise bei der Berechnung raus. Grund ist, dass das aktuelle Marktgeschehen nicht berücksichtigt wird und diese Art von Grundstücken meist ein Alleinstellungsmerkmal besitzen, welches sich also nicht mit anderen Grundstücken der Gegend vergleichen lässt.

Darf man die Wertermittlung der Immobilie selbst durchführen?

Die meisten Immobilienbesitzer wissen nicht, welcher Verkehrswert realistisch wäre. Du bewertest Dein zu Hause eher nach Richtwerten, dem Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufs oder nach dem subjektiven Gefühl, beziehungsweise den Emotionen, die Du gegenüber dem Objekt empfindest. Möchtest Du Deine Immobilie selbst bewerten und fragst Dich, ob du das überhaupt darfst? Hier lautet die Antwort: Ja. Solltest Du das auch? Hier ist ein Jein realistischer. Du verfügst über Fachwissen, Expertise, aktuelle Marktkenntnisse und weißt, welche Faktoren den Preis Deiner Immobilie beeinflussen? Dann gibt es nichts, was dagegenspricht, Dein Objekt selbst zu bewerten. Fehlt Dir dieses Wissen, ist es schwierig, einen angemessenen Kaufpreis zu bestimmen. Lass diese Arbeit lieber von einem Profi machen. Schätzt Du nämlich grob daneben, riskierst Du Dein Objekt weit unter dem gängigen Marktwert zu verkaufen oder aber Du schätzt zu hoch und niemand kauft Deine Immobilie.

Der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert

Der Kaufpreis ist ein realer Wert, die Immobilie kostet tatsächlich so viel und erzielt diesen Preis beim Verkauf. Der Verkehrswert ist ein Schätzpreis und zeigt einen möglichen Preis, den die Immobilie beim Verkauf erzielen kann, aber nicht unbedingt muss. Angebot und Nachfrage beeinflussen den Verkehrswert, der durch verschiedene Verfahren ermittelt wird.

Die wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung hängt von einigen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch die Lage, denn es ist das Einzige, was nicht verändert werden kann. Zu der Lage gehört auch die aktuelle Preisentwicklung der Gegend, die Verkehrsanbindung, der Lautstärkepegel, was für Sport-, Kultur- und Freizeitangebote es in der Nähe gibt und die Entfernung zu Geschäften, Ärzten, Schulen, Kitas und anderen Einrichtungen des alltäglichen Lebens. Diese Faktoren teilen die Lage in einfach, mittel und gut ein. Dabei schaut man sich die Mikrolage, also das direkte Umfeld an und auch die Makrolage, also die Region und die Stadt.Nun kommt es zur Bewertung der Immobilie an sich:

• Wie ist der bauliche Zustand? Diese Frage hat einen großen Einfluss auf den Preis
• Alter und letzte Renovierungsmaßnahmen, Umbauten, Anbauten
• Energieeffizienzklasse, Energieausweis und der energetische Zustand: Fenster, Dach, Boden, Türen, Heizung, Dämmung, etc.
• Quadratmeter, Größe, Anzahl und Lage der Räume
• Art der Immobilie: Dachgeschosswohnung, Reihenmittelhaus, Souterrainwohnung, Mehrfamilienhaus, freistehendes Einfamilienhaus, Maisonettewohnung
• Top saniert oder renovierungsbedürftig?
• Lichteinstrahlung, Himmelsrichtung, zur Straße oder zum Innenhof gerichtet?
• Gibt es einen Garten, Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten?
• Zustand von Küche, Bad und sanitären Anlagen
• Gibt es Extras, wie ein Gäste WC, eine Einliegerwohnung, begehbarer Dachboden, Kellerraum in die Wohnung integriert?

Den Wert der Immobilie steigern

Um den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern, hast Du einige Möglichkeiten: Die Ausstattung wird dabei häufig zuerst genannt. Dabei ist zwischen einfacher, normaler und gehobener Ausstattung zu unterscheiden. Dazu zählt aber nicht nur das Mobiliar und die andere Einrichtung, denn das kann ja schließlich ausgetauscht werden. Welches Material wurde in Küche, Bad, als Fußboden, Wand- und Deckenverkleidung genutzt? Wie ist die Qualität der Bauweise? Wie sind die Terrasse und der Balkon gebaut und ausgestattet? Und auch der Schnitt der Immobilie zählt zur Ausstattung.

Was, wenn es sich um eine Messi Wohnung handelt? Steigern eine Haushaltsauflösung und Entrümpelung den Wert? Definitiv ja! Eine saubere, leere, entmüllte und hygienische Immobilie sieht anders aus, riecht anders und wirkt ganz anders als eine zugestellte, verdreckte Immobilie, die in einem Top Zustand ein echtes Schmuckstück sein könnte. Es geht bei Dir um solch eine Immobilie? Dann kontaktier uns von deinimmoentrümpler, wir kümmern uns darum. Wir arbeiten schnell, zügig, diskret und entsorgen alles anfallenden Müll und Schrott mit Nachweis. Du willst mehr über die Kosten einer Entrümpelung erfahren? Dann lies unseren ausführlichen Artikel.

Die Immobilie ist vermietet? Das muss erst mal nichts heißen. Wer ein Anlageobjekt kaufen möchte, freut sich über ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus mit hohen Mieten. Das Gegenteil mindert das Kaufinteresse selbstverständlich. Ebenso eine unbefristet vermietete Immobilie, in die der Käufer gerne selbst einziehen würde, aber nicht kann. Es hat also Vor- und Nachteile, wenn eine Immobilie vermietet ist.

Doch es gibt auch wertmindernde Faktoren, einige lassen sich nicht verändern, andere wiederum können korrigiert werden und damit den Preis steigern. Der Verkehrslärm an der Hauptstraße direkt vor der Türe ist leider ein Fakt, den niemand ändern kann. Gibt es wenigstens schalldichte Fenster? Dies wäre ein kleiner Ausgleich. Ist der Eingangsbereich sauber, ist der Gemeinschaftsgarten hübsch angelegt? Wenn nicht, kann sich das äußere Erscheinungsbild wertmindernd auswirken. Das muss aber nicht so bleiben. Mit Ordnung und Sauberkeit ist auch schnell der Preis optimiert.

Den passenden Experten finden

Wir von deinimmo übernehmen die Immobilienbewertung für Dich. Du möchtest nach der Entrümpelung wissen, wie viel Dein Objekt wert ist? Wende Dich an uns. Wir nutzen eine professionelle Wertermittlungssoftware und unsere langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche für die Ermittlung des Verkaufspreises. Außerdem orientieren wir uns an unseren bereits erfolgreichen abgeschlossenen Verkäufen und haben einen genauen Blick auf das aktuelle Marktgeschehen.

Häufig gestellte Fragen