Was ist eine Immobilienbewertung und wer braucht sie?

Bei einer Immobilienbewertung wird ein Wertgutachten erstellt, welches den Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses, einer Gewerbefläche oder eines anderen Objektes wiedergibt. Dieser detaillierte Bericht wird schriftlich erstellt und kann von allen an der Immobilie Beteiligten eingesehen werden, beispielsweise in einer Erbengemeinschaft oder einer Eigentümergemeinschaft. Er dient dazu, einen angemessenen Kaufpreis zu ermitteln. Die Bewertung wird von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt, die durch Expertise und Erfahrung das Objekt beurteilen können. Bei der Bewertung spielen viele Faktoren in und um die Immobilie eine Rolle, welche den Verkehrswert beeinflussen.

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie bewerten zu lassen, einige Beispiele sind:

• Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen diese verkaufen, oder es geht um Erbstreitigkeiten
• Sie lassen sich scheiden und wollen die gemeinsame Immobilie entweder verkaufen, oder eine der Parteien möchte darin wohnen bleiben und muss den Ex-Partner ausbezahlen
• Sie möchten in ein Pflegeheim umziehen oder aus Altersgründen eine kleinere Immobilie beziehen
• Ihre Eltern haben Ihnen eine Immobilie geschenkt und Sie wissen nicht, wie viel sie wert ist
• Sie haben eine Immobilie entrümpeln oder sanieren lassen und möchten nun ihren Wert kennen
• Städtebauliche Maßnahmen, um herauszufinden, wie hoch Ihr Anteil an der Allgemeinheit ist
• Enteignungen
• Um die Immobilie gegen Elementarrisiken zu versichern

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Welche Kosten kommen auf mich zu?

Wie teuer solch eine Bewertung ist, hängt ganz davon ab, um welche Objektart es sich handelt. Es ist daher nicht möglich, einen pauschalen Preis zu nennen. Die Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung ist ein anderer Aufwand als die eines Mehrfamilienhauses, ebenso kommt es auf die Art des Gutachtens an.

Bei einem Kurzgutachten wird eine einfache Bewertung durchgeführt. Dieses wird erstellt, wenn man sich hinsichtlich des genauen Verkaufspreises noch nicht sicher ist. Ein Immobiliensachverständiger übernimmt die Bewertung.

Muss der Wert bei einem Gericht oder einer Behörde nachgewiesen werden, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten. Gründe hierfür sind beispielsweise eine Scheidung oder ein Erbstreit. Diese Bewertung führt ein gerichtsfester Gutachter durch, der öffentlich bestellt und vereidigt oder nach ISO 17024 zertifiziert ist.

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Wie ist die Immobilienbewertung gesetzlich geregelt?

Im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die Grundlagen der Immobilienwertermittlung festgelegt. Im Städtebaurecht sind die Grundlagen zur Marktwertermittlung geregelt, und diese sind bundeseinheitlich. In den Paragrafen 192 bis 199 BauGB hat der Gesetzgeber die Regelungen vorgenommen, welche gewährleisten, dass die Wertermittlung rechtssicher, marktkonform und einheitlich sein muss.

Eine Immobilie bewerten – wie funktioniert das?

Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen? Dann beauftragen Sie einen Sachverständigen oder Makler. Es kommt ganz darauf an, wofür Sie die Bewertung benötigen. Geht es um eine Scheidung oder einen Erbstreit? Dann benötigen Sie einen gerichtsfesten Gutachter, der ein Verkehrswertgutachten erstellt. Ist das nicht der Fall, dürfen auch Makler, die TÜV- oder IHK-geprüft sind, die Bewertung durchführen. Haben Sie geklärt, um welche Art Immobilienbewertung es sich handelt, kontaktieren Sie den passenden Gutachter. Sie vereinbaren einen gemeinsamen Termin, an dem er zu einer Objektbesichtigung vorbeikommt. Dort schaut sich der Gutachter in ein bis zwei Stunden das Objekt ganz genau an. Auf die genauen Bewertungsfaktoren gehen wir in einem späteren Abschnitt genauer ein, ein paar Beispiele vorab sind: Größe, Lage, Zustand, Ausstattung, Infrastruktur etc. Hierbei kommt es auch darauf an, welches Bewertungsverfahren genutzt wird. Vorab lassen Sie dem Makler oder Sachverständigen einige Unterlagen zur Einsicht zukommen; die wichtigsten sind der Grundbuchauszug, der Flurkartenauszug und die Baulastenauskunft. Weitere Auskünfte sind der Bodenrichtwert, der Bebauungsplan, die Nutzungsart und viele weitere. Wie lange es dauert, ein Gutachten zu erstellen, hängt also auch von Ihnen ab – je nachdem, ob Sie alle Dokumente und Informationen bereitliegen haben und weiterleiten. Ist in Ihrem Fall Eile geboten, teilen Sie es dem Gutachter vorab mit. Nachdem die Berechnung abgeschlossen ist, erfahren Sie das Ergebnis telefonisch in einem weiteren Beratungsgespräch. Ebenfalls erhalten Sie das Ergebnis per Post oder als PDF per E-Mail.

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Wertermittlung einer Immobilie – diese Verfahren gibt es

Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen diese Verfahren angewendet werden – doch wann wird welches zur Berechnung des Immobilienwertes gebraucht?

• Vergleichswertverfahren: das präziseste von allen. Die Immobilie wird hier mit anderen Objekten verglichen, vor allem was Lage, Größe, Nutzung, Bausubstanz und Zukunftspotenzial betrifft. Das Ergebnis bestimmt den Wert. Meist wird dieses Verfahren für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen genutzt. Das direkte Vergleichsverfahren gleicht Immobilien ab, die erst kürzlich verkauft wurden – es sei denn, es gibt keine relevanten Objekte. Dann wird das indirekte Vergleichsverfahren genutzt, bei dem die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses herangezogen wird, die Angaben über den derzeitigen lokalen Immobilienmarkt liefert.
• Ertragswertverfahren: Gewerbeimmobilien, vermietete und verpachtete Mietshäuser oder auch Hotels und Restaurants nutzen das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung. Wie der Name verrät, geht es hierbei um die erwirtschafteten Erträge, die den Verkaufspreis ausmachen. Das eingesetzte Kapital und die bisher erzielte Rendite werden betrachtet und in Relation gesetzt, um herauszufinden, wie hoch die Zahlungsflüsse in Zukunft sein werden. Auch das Entwicklungspotenzial, beispielsweise durch Ausbau oder Sanierung, sowie die Ermittlung des Bodenwerts fließen in die Berechnung ein.
• Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren berücksichtigt den Bodenwert getrennt von den baulichen Anlagen. Es werden also der Wert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen betrachtet. Vor allem Einfamilienhäuser, die in ländlichen Gegenden alleinstehend sind und für die es keine Vergleichsobjekte gibt, sowie Industrieanlagen nutzen dieses Verfahren. Ebenso Objekte, die von der Allgemeinheit genutzt werden, wie Bahnhöfe oder Flughäfen. Das Verfahren gilt als vergleichsweise unpräzise, da das aktuelle Marktgeschehen nur eingeschränkt berücksichtigt wird und diese Art von Grundstücken meist ein Alleinstellungsmerkmal besitzt, das sich nicht ohne Weiteres mit anderen Grundstücken der Gegend vergleichen lässt.

Darf man die Wertermittlung der Immobilie selbst durchführen?

Die meisten Immobilienbesitzer wissen nicht, welcher Verkehrswert realistisch wäre. Sie bewerten Ihr Zuhause eher nach Richtwerten, dem Marktwert zum Zeitpunkt des Kaufs oder nach dem subjektiven Gefühl beziehungsweise den Emotionen, die Sie gegenüber dem Objekt empfinden. Möchten Sie Ihre Immobilie selbst bewerten und fragen sich, ob Sie das überhaupt dürfen? Hier lautet die Antwort: Ja. Sollten Sie das auch? Hier ist ein „Jein" realistischer. Sie verfügen über Fachwissen, Expertise, aktuelle Marktkenntnisse und wissen, welche Faktoren den Preis Ihrer Immobilie beeinflussen? Dann spricht nichts dagegen, Ihr Objekt selbst zu bewerten. Fehlt Ihnen dieses Wissen, ist es schwierig, einen angemessenen Kaufpreis zu bestimmen. Lassen Sie diese Arbeit lieber von einem Profi machen. Schätzen Sie nämlich grob daneben, riskieren Sie, Ihr Objekt weit unter dem gängigen Marktwert zu verkaufen – oder Sie schätzen zu hoch und niemand kauft Ihre Immobilie.

Der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert

Der Kaufpreis ist ein realer Wert: Die Immobilie kostet tatsächlich so viel und erzielt diesen Preis beim Verkauf. Der Verkehrswert ist ein Schätzwert und zeigt einen möglichen Preis, den die Immobilie beim Verkauf erzielen kann, aber nicht zwingend muss. Angebot und Nachfrage beeinflussen den Verkehrswert, der durch verschiedene Verfahren ermittelt wird.

Die wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung hängt von einigen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor ist jedoch die Lage, denn sie ist das Einzige, was nicht verändert werden kann. Zur Lage gehören auch die aktuelle Preisentwicklung der Gegend, die Verkehrsanbindung, der Lautstärkepegel, welche Sport-, Kultur- und Freizeitangebote es in der Nähe gibt und die Entfernung zu Geschäften, Ärzten, Schulen, Kitas und anderen Einrichtungen des alltäglichen Lebens. Diese Faktoren teilen die Lage in einfach, mittel und gut ein. Dabei betrachtet man die Mikrolage, also das direkte Umfeld, und auch die Makrolage, also die Region und die Stadt. Nun kommt es zur Bewertung der Immobilie an sich:

• Wie ist der bauliche Zustand? Diese Frage hat einen großen Einfluss auf den Preis
• Alter und letzte Renovierungsmaßnahmen, Umbauten, Anbauten
• Energieeffizienzklasse, Energieausweis und der energetische Zustand: Fenster, Dach, Boden, Türen, Heizung, Dämmung etc.
• Quadratmeter, Größe, Anzahl und Lage der Räume
• Art der Immobilie: Dachgeschosswohnung, Reihenmittelhaus, Souterrainwohnung, Mehrfamilienhaus, freistehendes Einfamilienhaus, Maisonettewohnung
• Top saniert oder renovierungsbedürftig und vermüllt?
• Lichteinstrahlung, Himmelsrichtung, zur Straße oder zum Innenhof gerichtet?
• Gibt es einen Garten, Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten?
• Zustand von Küche, Bad und sanitären Anlagen
• Gibt es Extras wie ein Gäste-WC, eine Einliegerwohnung, einen begehbaren Dachboden oder einen in die Wohnung integrierten Kellerraum?

Den Wert der Immobilie steigern

Um den Wert zu erhalten oder sogar zu steigern, haben Sie einige Möglichkeiten. Die Ausstattung wird dabei häufig zuerst genannt. Hier ist zwischen einfacher, normaler und gehobener Ausstattung zu unterscheiden. Dazu zählen aber nicht nur das Mobiliar und die übrige Einrichtung, denn die kann schließlich ausgetauscht werden. Welches Material wurde in Küche, Bad, als Fußboden, Wand- und Deckenverkleidung genutzt? Wie ist die Qualität der Bauweise? Wie sind Terrasse und Balkon gebaut und ausgestattet? Und auch der Schnitt der Immobilie zählt zur Ausstattung.

Was, wenn es sich um eine Messie-Wohnung handelt? Steigern eine Haushaltsauflösung und Entrümpelung den Wert? Definitiv ja! Eine saubere, leere, entmüllte und hygienische Immobilie sieht anders aus, riecht anders und wirkt ganz anders als eine zugestellte, verdreckte Immobilie, die in einem Top-Zustand ein echtes Schmuckstück sein könnte. Geht es bei Ihnen um solch eine Immobilie? Dann kontaktieren Sie uns von deinimmoentrümpler, wir kümmern uns darum. Wir arbeiten schnell, zügig und diskret und entsorgen allen anfallenden Müll und Schrott mit Nachweis. Sie wollen mehr über die Kosten einer Entrümpelung erfahren? Dann lesen Sie unseren ausführlichen Artikel.

Die Immobilie ist vermietet? Das muss erst einmal nichts heißen. Wer ein Anlageobjekt kaufen möchte, freut sich über ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus mit hohen Mieten. Das Gegenteil mindert das Kaufinteresse selbstverständlich. Ebenso eine unbefristet vermietete Immobilie, in die der Käufer gerne selbst einziehen würde, aber nicht kann. Es hat also Vor- und Nachteile, wenn eine Immobilie vermietet ist.

Doch es gibt auch wertmindernde Faktoren. Einige lassen sich nicht verändern, andere wiederum können korrigiert werden und damit den Preis steigern. Der Verkehrslärm an der Hauptstraße direkt vor der Tür ist leider ein Fakt, den niemand ändern kann. Gibt es wenigstens schalldichte Fenster? Das wäre ein kleiner Ausgleich. Ist der Eingangsbereich sauber, ist der Gemeinschaftsgarten hübsch angelegt? Wenn nicht, kann sich das äußere Erscheinungsbild wertmindernd auswirken. Das muss aber nicht so bleiben: Mit Ordnung und Sauberkeit ist auch schnell der Preis optimiert.

Wichtiger Hinweis

Unser deinimmoentrümpler- und deinimmoberater-Team steht Ihnen zur Seite, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten, entrümpeln oder verkaufen wollen. Profitieren Sie von unseren vielschichtigen Maklerangeboten und lassen Sie sich von uns beraten. Egal, um welche Immobilie und Angelegenheit es geht – gemeinsam finden wir die für Sie beste Lösung.

Den passenden Experten finden

Sie möchten nach der Entrümpelung wissen, wie viel Ihr Objekt wert ist? Wenden Sie sich an uns. Wir nutzen eine professionelle Wertermittlungssoftware und unsere langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche für die Ermittlung des Verkaufspreises. Außerdem orientieren wir uns an unseren bereits erfolgreich abgeschlossenen Verkäufen und haben einen genauen Blick auf das aktuelle Marktgeschehen.

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Häufig gestellte Fragen

Wann muss ich meine Immobilie bewerten lassen?

Ganz einfach gesagt: immer dann, wenn Sie sie verkaufen wollen. Sie haben geerbt, sind in Scheidung, wollen umziehen oder einfach den Wert erfahren, weil Sie umbauen, sanieren oder Ihr Haus gegen Elementarrisiken versichern lassen wollen? Dann benötigen Sie eine detaillierte Berechnung. Geht es um Erbstreitigkeiten oder eine Scheidung, benötigen Sie einen gerichtsfesten Gutachter, der öffentlich bestellt und vereidigt oder nach ISO 17024 zertifiziert ist.

Selbst machen oder einen Profi arbeiten lassen?

Die Frage ist, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewerten können. Haben Sie Erfahrung, Fachwissen, Expertise und kennen den aktuellen Markt? Bei den meisten wird dies nicht der Fall sein. Dann sollten Sie Profis wie die Makler von deinimmoberater die Arbeit machen lassen. Wussten Sie, dass unsere Bewertungen immer gratis sind?

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?

Es gibt viele Faktoren, die den Preis beeinflussen können. Die Lage ist dabei der wichtigste. Der bauliche Zustand, vermietet oder unvermietet, Ausstattung, Größe, Art der Immobilie, Angebot und Nachfrage, Alter, Energieeffizienzklasse, modern oder renovierungsbedürftig, Zustand von Küche und Bad etc. sind nur einige wenige Kriterien. Der Sachverständige wird Ihnen genau sagen, welche Unterlagen er benötigt und worauf er bei der Besichtigung achten wird. Diese dauert circa ein bis zwei Stunden.

Gibt es mehrere Berechnungsverfahren?

Ja, es gibt drei: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Gewerbe, Hotels etc. nutzen das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren betrifft beispielsweise Einfamilienhäuser auf dem Land ohne Vergleichsobjekte, Bahnhöfe, Flughäfen und andere allgemein genutzte Einrichtungen. Das Vergleichswertverfahren betrifft Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke.

Ist die Immobilie nach der Entrümpelung mehr wert?

Auch hier ein klares Ja. Eine vermüllte, zugestellte Wohnung sieht nicht schön aus und lenkt den Blick ab. Handelt es sich sogar um eine Messie-Wohnung? Wenn Sie die Immobilie möbliert nicht in einem Top-Zustand verkaufen können, sollten Sie über eine Haushaltsauflösung oder Entrümpelung nachdenken. Kontaktieren Sie uns von deinimmoentrümpler gerne, wir übernehmen das für Sie.