Lohnt sich Vermieten?

Vermieten bringt Einnahmen – ohne Frage. Wenn Sie eine Eigentumswohnung gekauft haben, können Sie Ihre monatlichen Einkünfte also ordentlich aufstocken. Doch bedenken Sie, dass Sie auch mehr Ausgaben haben. Diese können Sie bei der nächsten Steuererklärung absetzen, in Vorkasse müssen Sie dennoch gehen. Hinzu kommt die aufgewendete Zeit, die Ihnen natürlich keiner vergütet. Die Frage, ob es sich also lohnt zu vermieten, lässt sich nur beantworten, indem man die Vor- und Nachteile für sich individuell betrachtet:

• Ja, ich habe steuerliche Vorteile und stocke meine Rente auf
• Woher bekomme ich ein Darlehen, um die Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten? Wie hoch sind die Zinsen? Wie teuer ist die Wohnung?
• Wer verwaltet meine Wohnung und alle Belange der Mieter? Möchte ich mir selbst das gesamte Fachwissen aneignen oder einfach die ganze Arbeit an eine Hausverwaltung abgeben?
• Abgesehen von dem fachlichen Wissen – habe ich Ressourcen, um den zeitlichen Aufwand zu stemmen?
• Muss die Wohnung aufwendig modernisiert werden, weil die Energieeffizienz niedrig ist?
• Habe ich den genauen Zweck und mein Ziel mit der Wohnungsvermietung definiert?
• Was passiert, wenn es zu Mietausfällen kommt und ich ausschließlich Ausgaben habe? Kann ich diese verkraften?
• Sind die Mieteinnahmen wirklich lukrativ nach allen Abzügen und den Kosten einer Renovierung?
• Kann ich überhaupt die Höhe der Miete verlangen, die ich mir vorgestellt habe?
• Habe ich bereits einen Anwalt, Steuerberater, Versicherungen, Hausmeister und eine Gebäudereinigung an der Hand?

Schreiben Sie sich eine Liste und definieren Sie Ihre eigenen Rahmenbedingungen. Überlegen Sie sich dann genau, welche finanziellen Mittel Ihnen jeden Monat zur Verfügung stehen, wie hoch Ihr Darlehen höchstens sein darf, und behalten Sie Ihre Rücklagen im Blick.

Welche Unterlagen benötige ich zum Vermieten?

Sie benötigen einen Energieausweis, wenn Sie vermieten möchten. Diesen erhalten Sie bei einer Bauaufsichtsbehörde, bei Bauämtern der Kommune oder Ihres Kreises. Auch zertifizierte Fachkräfte dürfen den Energieausweis ausstellen. Auf diesem sind die Energieeffizienzklassen abzulesen, die wiedergeben, in welchem energetischen Zustand sich die Immobilie befindet und wie viel sie monatlich an Kosten verschlingt. Als Nächstes sollten Sie einen Grundriss anfertigen lassen, auf dem genau abzulesen ist, wie groß die Wohnung und jeder einzelne Raum ist. Eine Aufstellung der genauen Nebenkosten, Mietkosten und aussagekräftige Fotos sollten Sie dem neuen Mieter ebenfalls vorweisen können – und zu guter Letzt natürlich den Mietvertrag.

Erst entrümpeln, dann vermieten

Eine zugemüllte Wohnung oder eine Messie-Wohnung zu erwerben hat den Vorteil, dass die Wohnung meist viel günstiger ist als in einem einwandfreien Zustand. Doch was machen Sie mit dem ganzen Unrat? Keine Sorge, dabei stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Wir übernehmen Ihre gesamte Entrümpelung oder Haushaltsauflösung. Auch im Falle eines Todesfalls, einer Scheidung, eines Umzugs ins Pflegeheim oder in anderen individuellen Fällen kann es vorkommen, dass eine Entrümpelung benötigt wird.

Egal, ob es sich um eine Haus oder eine Gewerbeimmobilie handelt, wir entrümpeln jede Immobilie. Wir stellen das Personal, organisieren die Container und sorgen für deren Abholung. Am Ende verlassen wir Ihre Wohnung besenrein. Gemeinsam finden wir den schnellsten passenden Termin und dann kann es auch schon losgehen. Alles, was Sie dafür tun müssen, ist das Formular auszufüllen und gerade mal 60 Sekunden zu warten. Wir senden Ihnen Ihr individuelles, kostenfreies und unverbindliches Angebot per Mail zu. Sollten Sie dann noch weitere Fragen haben, können Sie uns jederzeit persönlich kontaktieren.

10 Entrümpelungstipps für Vermieter

Sie haben sich doch dafür entschieden, Ihre Entrümpelung auf eigene Faust durchzuziehen? Dann haben wir hier zehn Tipps für Sie, wie Sie Ihre Haushaltsauflösung planen und durchführen können:

• Suchen Sie sich helfende Hände. Finden Sie Freunde und Familienmitglieder, die zuverlässig und gerne bei Ihrer Entrümpelung dabei sein wollen. Ganz allein und ohne Unterstützung wird es schwierig, alles an einem Tag oder Wochenende zu stemmen.
• Organisieren Sie einen oder mehrere Container, je nachdem, wie viel Müll anfällt und wie viele verschiedene Müllarten zusammenkommen. Erkundigen Sie sich dabei bei Ihrer Kommune, worauf Sie achten müssen.
• Auch ohne Container können Sie Müll entsorgen, beispielsweise alte Reifen auf dem Wertstoffhof oder zwei Kubikmeter Sperrmüll an entsprechender Stelle. Auch Altpapier, Altglas und Altkleider können Sie in den passenden Containern entsorgen.
• Sie mussten eine Zwangsräumung durchführen lassen? Dann kann es sein, dass Sachen des Mieters in der Wohnung geblieben sind, die Sie nicht entsorgen dürfen. Sie müssen sie für eine bestimmte Zeit einlagern, bis der ehemalige Mieter diese abholt.
• Sorgen Sie am Tag der Entrümpelung für freie Stellplätze oder Parkplätze für die Container.
• Organisieren Sie ein Halteverbotsschild für Ihre Transporter.
• Ist die Wohnung so stark von einem Messie verwüstet worden, dass der hygienische Zustand gesundheitlich bedenklich ist? Dann ist das Tragen von Schutzkleidung empfohlen.
• Müssen Schrankwände, Küchen oder andere sperrige Möbel demontiert werden? Dann planen Sie die Zeit ein und halten Sie Werkzeug bereit.
• Denken Sie daran, dass Elektroschrott separat entsorgt werden muss. Lacke, Öle, Chemikalien und Farben müssen an bestimmten Sammelstellen abgegeben werden.
• Suchen Sie sich ein professionelles Entrümpelungsunternehmen wie deinimmoentrümpler und überlassen Sie dem Team die gesamte Arbeit.

Wichtige Information

In gerade mal 60 Sekunden zu Ihrem kostenfreien, unverbindlichen und individuellen Angebot für Ihre Entrümpelung? Dann füllen Sie einfach das Formular aus und checken Sie nach einer Minute Ihr E-Mail-Postfach – schon erhalten Sie unsere Antwort. Sollten Sie danach noch weitere Fragen haben, können Sie uns jederzeit persönlich kontaktieren.

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Mietkaution, Miete und Nebenkosten – welche Summen darf ich verlangen?

Bei der Frage, wie hoch die Miete und die Nebenkosten sein dürfen, kommt es ganz auf das Objekt und die Lage an. Orientieren Sie sich dabei am aktuellen Markt im unmittelbaren Umfeld Ihrer gekauften Wohnung. Am besten schauen Sie sich dazu Vergleichsobjekte an. Wie hoch der Quadratmeterpreis in Ihrer Region, Ihrem Ort, Ihrer Kommune oder Ihrer Stadt ist, hängt vom aktuellen Mietspiegel ab. Dieser unterliegt mehreren Faktoren. Wenn Sie dabei Hilfe benötigen, wenden Sie sich gerne jederzeit an uns, denn wir kennen den Markt ganz genau. Unterliegt die Gegend, in der sich Ihr neu erworbenes Objekt befindet, einer Mietpreisbremse? Dann darf die Miete, die Sie verlangen, nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Um die Kaltmiete zu ermitteln, multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl Ihrer gesamten Wohnung. Bedenken Sie, dass dazu auch ein Teil von Balkonen, Terrasse und Keller zählt. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass wir in Deutschland keine einheitliche Regelung haben, welche die Berechnungen festlegt. Daher müssen Sie sich entweder sehr gut mit dem Thema der Miethöhe auskennen, sich das Wissen aneignen oder eben die gesamte Aufgabe abgeben. Was die Mietkaution betrifft, wird in der Regel eine Höhe von drei Monatskaltmieten verlangt. Der neue Mieter darf sie in Raten abzahlen, was Sie ihm laut Gesetz nicht verwehren dürfen. Allerdings können Sie verlangen, dass mindestens eine Rate vor Einzug geleistet sein muss – sozusagen als Nachweis, dass der Mieter auch tatsächlich vorhat, den Rest zu zahlen.

Schon bei Vertragsabschluss müssen Sie dem Mieter transparent darlegen, welche Nebenkosten auf ihn zukommen. Diese werden auch Betriebskosten genannt, und Sie dürfen Folgendes auf den Mieter umlegen:

• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Gebühren für Abwasser
• Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
• Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr
• Grundsteuer
• Gibt es einen Gemeinschaftsgarten? Auch die Kosten des Gärtners gelten als Nebenkosten
• Hausmeistertätigkeiten
• Gebäudereinigung

Steuerlicher Vorteil oder Belastung – wie viel bleibt mir von der Miete?

Der größte steuerliche Vorteil ist, dass Sie mehr Ausgaben geltend machen können. Sie haben natürlich mehrere verschiedene und vor allem höhere Ausgaben, die Sie sich leisten können müssen, aber in der kommenden Steuererklärung können Sie sie mit der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" sowie unter den Werbungskosten absetzen. Dazu zählen folgende Ausgaben:

• Maklerprovision
• Das Darlehen, das Sie aufgenommen haben, um die Eigentumswohnung zu kaufen
• Anwalt
• Steuerberater
• Kosten für die Hausverwaltung
• Renovierungen, Sanierungen, Umbauten und Reparaturen
• Instandhaltungskosten
• Grundsteuer
• Anschaffungen bis 1.000 Euro netto, zu denen beispielsweise neue Armaturen zählen. Sie kommen damit auf Kosten über 1.000 Euro? Dann können Sie sie über die Jahre hinweg in den Steuererklärungen unter der sogenannten Absetzung für Abnutzung absetzen

Der letzte Punkt wird auch kurz AfA-Regelung genannt und gilt für Vermieter. Über die Zeit verliert jede Immobilie an Wert, weil sie abgenutzt wird. Um diesem Wertverlust entgegenzuwirken, müssen verschiedenste Gegenstände ausgetauscht und Renovierungen vorgenommen werden. Die Kosten dafür werden dann als Absetzung für Abnutzung in der Steuererklärung angesetzt. Auch das Baujahr spielt dabei eine Rolle und entscheidet darüber, welche genaue Summe Sie über die Jahre absetzen dürfen. Das Gebäude und damit auch Ihre Eigentumswohnung stehen unter Denkmalschutz? In diesem Fall gibt es eine Sonderregelung der Absetzung für Abnutzung. Dabei wird die AfA-Regelung auf die Modernisierungskosten angewendet.

Da das Steuerrecht komplex ist und sich Regelungen ändern können, sollten Sie die konkrete steuerliche Behandlung in jedem Fall mit einem Steuerberater klären.

Ist es besser, privat zu vermieten oder eine Hausverwaltung zu engagieren?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, denn es kommt dabei vor allem auf Ihr Hintergrundwissen an. Das Grundwissen über Mietrecht ist die erste Voraussetzung, und als Nächstes ist es auch eine Frage der Zeit. Können Sie genügend Zeit aufwenden, sich täglich um die Belange der Mieter zu kümmern und Termine wahrzunehmen? Dazu zählen unter anderem Gespräche mit Handwerkern für anstehende Renovierungen und Reparaturen, Termine mit dem Schornsteinfeger, Eigentümerversammlungen und auch einfach mal „nach dem Rechten schauen". Darüber hinaus ist auch die Instandhaltung immer wieder eine anstehende Aufgabe, ebenso Mieterwechsel, die gegebenenfalls auch öfter anfallen könnten, als Ihnen lieb ist.

Und genau dieser Punkt stellt eine nervenaufreibende Zeit dar: Wie finde ich den perfekten Mieter? Viele Vermieter verzichten darauf, sich eine Schufa-Auskunft einzuholen, und laufen so Gefahr, an Mietnomaden, Messies oder Menschen zu geraten, die sich ihre Miete schlichtweg gar nicht leisten können. Auch wenn die Schufa eine private Dienstleistung ist, ist es dennoch gang und gäbe geworden, sich ihre Auskunft einzuholen. Legen Sie also für sich die Regel fest, dass die Wohnung nur mit Vorlage einer Zahlungsauskunft, etwa über Kontoauszüge, oder einer positiven Schufa-Auskunft bezogen werden darf.

Schufa-Auskunft – muss der Mieter sie vorlegen?

Nein, der Mieter hat keine Verpflichtung, eine Schufa-Auskunft vorzulegen, denn die Schufa ist eine private Dienstleistung, die leider oft mit einer staatlichen Institution verwechselt wird. Da es aber gang und gäbe geworden ist, meist ganz von allein eine Schufa-Auskunft für Vermieter vorzulegen, können Sie damit rechnen, dass die Mieter, die sich am meisten Mühe geben, direkt eine Auskunft vorlegen. Sollten diese das nicht tun, dürfen Sie erst ab dem Zeitpunkt danach fragen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet werden soll. Alternativ kann der Mieter auch Kontoauszüge oder Belege vorlegen, die beweisen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wurde. Sollten auf den Dokumenten andere vertrauliche Daten stehen, können diese geschwärzt werden.

Der Vermietungsprozess – das kommt auf mich zu

Einen neuen Mieter zu finden, kann ein langwieriger Prozess sein. Sie müssen Besichtigungen planen und durchführen, Mails beantworten und Telefonanrufe entgegennehmen, Inserate auf verschiedenen Plattformen schalten, den Mietpreis ermitteln, einen Vertrag aufsetzen und schließlich den richtigen Mieter finden. Aber wissen Sie was? Sie können sich das alles sparen. Unsere Immobilienmakler von deinimmoberater übernehmen gerne den gesamten Prozess für Sie von A bis Z: Sie kümmern sich um die Objektaufnahmen, ermitteln den Mietpreis, vermarkten Ihr Objekt systematisch, erstellen das Exposé, führen die Kommunikation mit Interessenten und sind bis zur Schlüsselübergabe für Sie da. Sprechen Sie uns dazu einfach an, und wir erstellen Ihnen Ihr Angebot.

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Häufig gestellte Fragen

Muss der Mieter eine Schufa-Auskunft vorlegen?

Nein, es gibt keine Verpflichtung. Die Schufa ist eine private Dienstleistung, keine staatliche Institution. Auch wenn es sich mittlerweile durchgesetzt hat, kann der Mieter auch andere Nachweise vorlegen, die Ihnen beweisen, dass er pünktlich und regelmäßig die Miete gezahlt hat.

Ist das Vermieten Belastung oder Entlastung?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Der gesamte Vermietungsprozess und die spätere Verwaltung sind eine Belastung, wenn Sie sich nicht auskennen und sich keine Hilfe suchen. Geben Sie den Vermietungsprozess an deinimmoberater ab und lassen Sie eine Hausverwaltung alles rund um Ihre Wohnung regeln. Ansonsten ist eine Mieteinnahme natürlich eine Entlastung und bringt Ihnen zusätzliches Einkommen.

Was zählt zu den Betriebskosten?

Die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, können auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer, Hausmeistertätigkeiten, Heizkosten, Warmwasserkosten und Gebühren für Abwasser.

Wie hoch darf die Miete sein?

Das kommt auf mehrere Faktoren an: Gibt es in dem Gebiet, in dem sich Ihre Wohnung befindet, eine Mietpreisbremse? In welchem Zustand befindet sich Ihr Objekt? Wo befindet sich die Wohnung? Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit verschiedenen Wohnungen und den anderen Faktoren oder lassen Sie das ganz einfach einen Profi wie deinimmoberater für Sie erledigen.

Wen sollte ich mir als Hilfe für meine Vermietung suchen?

Natürlich können Sie das alles selbst erledigen, aber am besten suchen Sie sich Profis, die Sie unterstützen: einen Steuerberater, einen Anwalt, eine Hausverwaltung und gute Handwerker. Kontaktieren Sie auch gerne uns von deinimmoentrümpler für Ihre Entrümpelung und Haushaltsauflösung.