Lohnt sich vermieten?

Vermieten bringt Einnahmen – ohne Frage. Wenn du eine Eigentumswohnung gekauft hast, kannst du deine monatlichen Einkünfte also ordentlich aufstocken. Doch bedenke, dass du auch mehr Ausgaben hast. Diese kannst du bei der nächsten Steuererklärung absetzen, in Vorkasse musst du dennoch gehen. Hinzu kommt die aufgewendete Zeit, die dir natürlich keiner vergütet. Die Frage danach, ob es sich also lohnt zu vermieten, lässt sich nur beantworten, indem man die Vor- und Nachteile für sich individuell betrachtet:
• Ja, ich habe steuerliche Vorteile und stocke meine Rente auf
• Woher bekomme ich ein Darlehen, um die Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten? Wie hoch sind die Zinsen? Wie teuer ist die Wohnung?
• Wer verwaltet meine Wohnung und alle Belange der Mieter? Möchte ich mir selbst das gesamte Fachwissen aneignen oder einfach die ganze Arbeit an eine Hausverwaltung abgeben?
• Abgesehen von dem fachlichen Wissen – habe ich Ressourcen, um den zeitlichen Aufwand zu stemmen?
• Muss die Wohnung aufwendig modernisiert werden, da die Energieeffizienz niedrig ist?
• Habe ich den genauen Zweck und mein Ziel mit der Wohnungsvermietung definiert?
• Was passiert, wenn es zu Mietausfällen kommt und ich ausschließlich Ausgaben habe? Kann ich diese verkraften?
• Sind die Mieteinnahmen wirklich lukrativ nach allen Abzügen und den Kosten einer Renovierung?
• Kann ich überhaupt die Höhe der Miete verlangen, welche ich mir vorgestellt habe?
• Habe ich bereits einen Anwalt, Steuerberater, Versicherungen, Hausmeister und Gebäudereinigung an der Hand?

Schreibe dir eine Liste und definiere deine eigenen Rahmenbedingungen. Überlege dir dann genau, welche finanziellen Mittel dir jeden Monat zur Verfügung stehen, wie hoch dein Darlehen höchstens sein darf und behalte deine Rücklagen im Blick.

Welche Unterlagen benötige ich zum Vermieten?

Du benötigst einen Energieausweis, wenn du vermieten möchtest. Diesen erhältst du bei einer Bauaufsichtsbehörde, bei Bauämtern der Kommune oder deines Kreises. Auch zertifizierte Fachkräfte dürfen den Energieausweis ausstellen. Auf diesem sind die Energieeffizienzklassen abzulesen, die wiedergeben, in welchem energetischen Zustand sich die Immobilie befindet und wie viel diese an Kosten monatlich verschlingt. Als nächstes solltest du einen Grundriss anfertigen lassen, auf dem genau abzulesen ist, wie groß die Wohnung und jeder einzelne Raum ist. Eine Aufstellung der genauen Nebenkosten, Mietkosten und aussagekräftige Fotos solltest du dem neuen Mieter ebenfalls vorweisen können und zu guter Letzt natürlich den Mietvertrag.

Erst entrümpeln dann vermieten

Eine zugemüllte Wohnung oder eine Messi Wohnung zu erwerben hat den Vorteil, dass die Wohnung meist viel günstiger ist als in einem einwandfreien Zustand. Doch was machst du mit dem ganzen Unrat? Keine Sorge, dabei stehen wir dir gerne zur Seite. Wir übernehmen gerne deine gesamte Entrümpelung oder Haushaltsauflösung. Auch im Falle eines Todesfalles, einer Scheidung, eines Umzugs ins Pflegeheim oder in anderen individuellen Fällen kann es vorkommen, dass eine Entrümpelung benötigt wird. Egal, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt, wir entrümpeln jedes Gehäuse. Wir stellen das Personal, organisieren die Container und sorgen für deren Abholung. Am Ende verlassen wir deine Wohnung besenrein. Gemeinsam finden wir den schnellsten, passenden Termin und dann kann es auch schon losgehen. Alles, was du dafür tun musst, ist das Formular ausfüllen und gerade mal 60 Sekunden warten. Wir senden dir dein individuelles, kostenfreies und unverbindliches Angebot per Mail zu. Solltest du dann noch weitere Fragen haben, kannst du uns jederzeit persönlich kontaktieren.

10 Entrümpelungstipps für Vermieter

Du hast dich doch dafür entschieden, deine Entrümpelung auf eigene Faust durchzuziehen? Dann haben wir hier zehn Tipps für dich, wie du deine Haushaltsauflösung planen und durchführen kannst:

1. Suche dir helfende Hände. Finde Freunde und Familienmitglieder, die zuverlässig und gerne bei deiner Entrümpelung dabei sein wollen. Ganz allein und ohne Unterstützung wird es schwierig, alles an einem Tag oder Wochenende zu stemmen.
2. Organisiere einen oder mehrere Container, je nachdem wie viel Müll anfällt und wie viele verschiedene Müllarten zusammenkommen. Erkunde dich dabei bei deiner Kommune, auf was du achten musst.
3. Auch ohne Container kannst du Müll entsorgen, beispielsweise alte Reifen auf dem Wertstoffhof oder zwei Kubikmeter Sperrmüll an entsprechender Stelle. Auch Altpapier, Altglas und Altkleider kannst du in den passenden Containern entsorgen.
4. Du musstest eine Zwangsräumung durchführen lassen? Dann kann es sein, dass Sachen des Mieters in der Wohnung geblieben sind, die du nicht entsorgen darfst. Du musst sie für eine bestimmte Zeit einlagern, bis der ehemalige Mieter diese abholt.
5. Sorge am Tag der Entrümpelung für freie Stellplätze oder Parkplätze für die Container
6. Organisiere ein Halteverbotsschild für deine Transporter.
7. Ist die Wohnung so stark von einem Messi verwüstet worden, dass der hygienische Zustand gesundheitlich bedenklich ist? Dann ist das Tragen von Schutzkleidung empfohlen.
8. Müssen Schränkwände, Küchen oder andere sperrige Möbel demontiert werden? Dann plane die Zeit ein und halte Werkzeug bereit.
9. Denke daran, dass Elektroschrott separat entsorgt werden muss. Lacke, Öle, Chemikalien und Farben müssen an bestimmten Sammelstellen abgegeben werden.
10. Suche dir ein professionelles Entrümpelungsunternehmen wie deinimmoentrümpler und überlasse dem Team die gesamte Arbeit.

Mietkaution, Miete und Nebenkosten – welche Summen darf ich verlangen?

Bei der Frage danach, wie hoch die Miete und die Nebenkosten sein dürfen, kommt es ganz auf das Objekt und die Lage an. Orientiere dich dabei am aktuellen Markt in dem unmittelbaren Umfeld deiner gekauften Wohnung. Am besten schaust du dir dazu Vergleichsobjekte an. Wie hoch der Quadratmeterpreis in deiner Region, deinem Ort, deiner Kommune oder deiner Stadt ist, hängt vom aktuellen Mietpreisspiegel ab. Dieser unterliegt mehreren Faktoren. Wenn du dabei Hilfe benötigst, wende dich gerne jederzeit an uns, denn wir kennen den Markt ganz genau. Unterliegt die Gegend, in der sich dein neuerworbenes Objekt befindet, einer Mietpreisbremse? Denn dann darf die Miete, welche du verlangst, nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Um die Kaltmiete zu ermitteln, multiplizierst du den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl deiner gesamten Wohnung. Bedenke, dass dazu auch ein Teil der Balkone, Terrasse und Keller zählen. Wichtig ist es noch zu wissen, dass wir in Deutschland keine einheitliche Regelung haben, welche die Berechnungen festlegen. Daher musst du dich entweder sehr gut mit dem Thema der Miethöhe auskennen, dir das Wissen aneignen oder aber eben die gesamte Aufgabe abgeben. Was die Mietkaution betrifft, wird in der Regel eine Höhe von drei Monatskaltmieten verlangt. Der neue Mieter darf sie in Raten abzahlen, was du ihm laut Gesetz nicht verwehren darfst. Allerdings kannst du verlangen, dass mindestens eine Rate vor Einzug getätigt sein muss, sozusagen als Nachweis, dass der Mieter auch tatsächlich vorhat, auch noch den Rest zu zahlen.
Schon bei Vertragsabschluss musst du dem Mieter transparent vorzeigen, welche Nebenkosten auf ihn zukommen. Diese werden auch Betriebskosten genannt und du darfst Folgendes auf den Mieter umwälzen:

• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Gebühren für Abwasser
• Haftpflichtversicherung
• Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr
• Grundsteuer
• Gibt es einen Gemeinschaftsgarten? Auch die Kosten des Gärtners gelten als Nebenkosten
• Hausmeistertätigkeiten
• Gebäudereinigung

Steuerlicher Vorteil oder Belastung – wie viel bleibt mir von der Miete?

Der größte steuerliche Vorteil ist, dass du mehr Ausgaben geltend machen kannst. Du hast natürlich mehrere verschiedene und vor allem höhere Ausgaben, die du dir leisten können musst, aber in der kommenden Steuererklärung kannst du sie mit dem Formular „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ sowie unter den Werbekosten absetzen. Dazu zählen folgende Ausgaben:

• Maklerprovision
• Das Darlehen, welches du aufgenommen hast, um die Eigentumswohnung zu kaufen
• Anwalt
• Steuerberater
• Kosten für die Hausverwaltung
• Renovierungen, Sanierungen, Umbauten und Reparaturen
• Instandhaltungskosten
• Grundsteuer
• Ausgaben unter 1000 Euro, exklusive der Mehrwertsteuer, zu denen beispielsweise Dinge wie neue Armaturen oder andere Anschaffungen zählen. Du kommst damit auf Kosten über 1000 Euro? Dann kannst du sie über die Jahre hinweg in den Steuerklärungen unter der sogenannten Absetzung für Abnutzung absetzen.

Der letzte Punkt, wird auch kurz Afa-Regelung genannt und gilt nur für Vermieter. Über die Zeit verliert jede Immobilie an Wert, weil sie abgenutzt wird. Um diesem Wertverlust entgegenzuwirken, müssen verschiedenste Gegenstände ausgetauscht und Renovierungen vorgenommen werden. Die Kosten dafür werden dann als Absetzung für Abnutzung in der Steuerklärung vorgenommen. Dazu zählen auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auch das Baujahr spielt dabei eine Rolle und entscheidet darüber, welche genaue Summe du über die Jahre absetzen darfst. Das Gebäude und damit auch deine Eigentumswohnung stehen unter Denkmalschutz? In diesem Fall gibt eine Sonderregelung der Absetzung für Abnutzung. Dabei wird die AfA-Regelung auf die Modernisierungskosten umgewälzt.

Ist es besser privat zu vermieten oder eine Hausverwaltung zu engagieren?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, denn es kommt dabei vor allem auf dein Hintergrundwissen an. Das Grundwissen über Mietrecht ist dabei die erste Voraussetzung und als nächstes ist es auch eine Frage der Zeit. Kannst du genügend Zeit aufwenden, dich täglich um die Belange der Mieter zu kümmern und Termine wahrzunehmen? Dazu zählen unter anderem Gespräche mit Handwerkern für anstehende Renovierungen und Reparaturen, Termine vereinbaren mit dem Schornsteinfeger, Eigentümerversammlungen und auch einfach mal „nach dem Rechten schauen“. Darüber hinaus ist auch die Instandhaltung immer wieder eine anstehende Aufgabe sowie Mieterwechsel, welche gegebenenfalls auch öfter anfallen könnten, als dir lieb ist.
Und genau dieser Punkt stellt eine nervenaufreibende Zeit dar: Wie finde ich den perfekten Mieter? Viele Vermieter verzichten dabei darauf, sich eine Schufa Auskunft einzuholen und laufen so Gefahr an Mietnomaden, Messis oder Menschen zu geraten, die sich schlichtweg ihre Miete gar nicht leisten können. Auch wenn die Schufa eine private Dienstleistung ist, ist es dennoch gang und gäbe geworden, sich ihre Auskunft einzuholen. Lege also für dich die Regel fest, dass nur mit der Vorlage einer Zahlungsauskunft auf Kontoauszügen oder aber einer positiven Schufa Auskunft die Wohnung bezogen werden darf.

Schufa Auskunft – muss der Mieter sie vorlegen?

Nein, der Mieter hat keine Verpflichtung eine Schufa Auskunft vorzulegen, denn die Schufa ist eine private Dienstleistung, welche leider oft mit einer staatlichen Institution verwechselt wird. Da es aber gang und gäbe geworden ist, meist ganz von allein eine Schufa Auskunft für Vermieter vorzulegen, kannst du damit rechnen, dass die Mieter, welche sich am meisten Mühe geben, direkt eine Auskunft vorlegen. Sollten diese das nicht tun, darfst du erst ab dem Zeitpunkt danach fragen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet werden soll. Alternativ kann der Mieter auch Kontoauszüge oder Belege vorlegen, welche beweisen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wurde. Sollten auf den Dokumenten andere vertrauliche Daten stehen, können diese geschwärzt werden.

Der Vermietungsprozess – das kommt auf dich zu

Einen neuen Vermieter zu finden kann ein langwieriger Prozess sein. Du musst Besichtigungen planen und durchführen, Mails beantworten und Telefonanrufe entgegennehmen, Inserate auf verschiedenen Plattformen tätigen, den Mietpreis ermitteln, einen Vertrag aufsetzen und schließlich den richtigen Mieter finden. Aber weißt du was? Du kannst dir das alles sparen. Wir von deinimmo übernehmen gerne den gesamten Prozess für dich von A bis Z. Wir kümmern uns um die Objektaufnahmen, ermitteln den Mietpreis, vermarkten dein Objekt systematisch, erstellen das Exposé, führen die Kommunikation mit Interessenten durch und sind bis zur Schlüsselübergabe für dich da. Sprich uns dazu einfach an und wir erstellen dir dein Angebot.

Häufig gestellte Fragen